Как купить жилье в Испании? Заключение договора купли-продажи.

После того, как мы подписали договор задатка и решили все вопросы с переводом денежных средств пришло время заключения договора купли-продажи (contrato de compra-venta).

Что мы должны знать и иметь ввиду при подписании договора купли-продажи недвижимости в Испании?

Именно в момент заключения договора купли-продажи продавец берет на себя обязательство вручить вещь покупателю, а покупатель обязуется оплатить оговоренную сторонами цену.

Обязательство вручения покупателю недвижимости на практике исполняется посредством передачи ключей в момент подписания договора.

Обязательство оплаты цены договора выполняется также в момент подписания договора. Как правило, оплата проводится с помощью банковских чеков.

Далее, мы подробнее остановимся на вопросах, связанных с заключением договора купли-продажи недвижимости в Испании.

• Форма договора купли-продажи.
• Право на выбор нотариуса.
• Обязанности нотариуса.
• Обязанности продавца.
• Нотариальная пошлина.
• Практические советы.

• Форма договора купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости в Испании может быть заключен:

• В простой письменной форме.
• В нотариальной форме.

Нотариальная форма подписания договора — наиболее распространенная форма подписания договора.

Необходимо помнить, что факт перехода права собственности будет зарегистрирован в соответствующем реестре прав собственности (registro de la propiedad) , только если этот факт оформлен нотариально.

Проще говоря, если наш договор не заключен в нотариальной форме, мы не сможем его зарегистрировать в реестре и, соответственно, мы не будем фигурировать в реестре как собственники приобретенного объекта.

• Право на выбор нотариуса.

При выборе нотариуса стоит помнить, что в соответствии со ст. 126 Декрета от 2 июня 1944 г., утверждающего правовые основы и организацию Нотариата если мы заключаем сделку с профессионалом (собственником является банк, агентство, застройщик и т.д.) мы вправе самостоятельно выбрать нотариуса.

При этом, выбор нотариуса должен иметь связь с месторасположением объекта или сторон.

С практической точки зрения, целесообразно, чтобы сделка была оформлена нотариусом, работающим в том ипотечном округе, в котором расположен реестр, где должна проводиться регистрация перехода права собственности.

• Обязанности нотариуса.

При оформлении договора купли-продажи нотариус обязан:

• Информировать стороны о правовых последствиях подписываемого договора (ст. 147 Декрета).
• Идентифицировать стороны договора (ст. 156 Декрета).
• Воспользоваться услугами переводчика, предоставленного нами в случае, если мы не достаточно понимаем язык, на котором подготовлен договор (ст. 150 Декрета).
• Удостовериться в право- и дееспособности сторон.
• Проверить наличие зарегистрированных в реестре обременений и разъяснить их суть покупателю (ст. 175 Декрета).
• Запросить информацию об оплате собственником налога на недвижимое имущество (impuesto sobre bienes inmuebles) и проинформировать нас о состоянии платежей (ст. 64 Королевского Законодательного Декрета 2/2004).
• Запросить информацию об оплате собственником расходов на содержание и ремонт общего имущества (в случае, если приобретаемое жилье располагается в здании, в котором организовано ТСЖ)(ст. ст. 9.1.е) Закона 49/1960).
• Проинформировать стороны о необходимости предоставления кадастровых данных объекта (ст. 43 Королевского Законодательного Декрета 1/2004).
• Идентифицировать форму оплаты стоимости купли-продажи (ст. 24 Закона от 28 мая 1862 г.).
• Проинформировать о налоговых обязательствах, возникающих у продавца и покупателя.

В некоторых автономных сообществах Испании на нотариуса возлагаются специфические обязанности, связанные с проверкой пригодности для проживания приобретаемого жилья (проверка наличия сертификата о пригодности к проживанию (certificado o cedula de habitabilidad)).

• Обязанности продавца.

Основные обязанности продавца, вытекающие из договора купли продажи, зафиксированы в 4 главе 3 части Гражданского Кодекса Испании.

Наиболее важные из них:

• Обязанность передать вещь (недвижимости в нашем случае;  вторая подглава 4 главы).
• Обязанность возместить ущерб, причиненного покупателю в результате наличия скрытых дефектов вещи или в результате истребования у покупателя приобретённого им имущества по основаниям, возникшим до продажи (saneamiento por evicción o vicios ocultos).

• Нотариальная пошлина.

Распределение расходов, связанных с нотариальным оформлением сделки купли-продажи определяется сторонами сделки. В этом отношении в Испании действует свобода договора.

Если же договором это не предусмотрено, то расходы распределяются в соответствии с законом. Ст. 1455 Гражданского Кодекса Испании указывает, что если сторонами не установлено иное, расходы, связанные с нотариальным оформлением сделки возлагаются на продавца.

Расходы, связанные с выдачей копии нотариально оформленного договора (именно на основании копии в далнейшем производятся соответствующие записи в реестре, оригинал подписанного документа хранится в архиве нотариуса) берет на себя покупатель.

На практике обязанность оплатить нотариальную пошлину как правило возлагается на покупателя.

Размер пошлины нотариуса (arancel notarial) определяется в соответствии с положениями Королевского Декрета 1426/1989, утверждающего нотариальную пошлину.

Сумма устанавливается исходя из стоимости приобретаемого имущества, указанной в договоре.

В среднем, при стоимости приобретаемого объекта в 150 тыс. евро, счет-фактура нотаируса не должна превышать 600-700 евро.

Тем не менее, при рассчете суммы нотариальной пошлины необходимо именть ввиду не только сумму сделки, но и иные расходы связанные с оформлением.

Конечную сумму нотариальной пошлины мы узнаем из счета-фактуры нотариуса (minuta notarial или factura).

Важно помнить, что если мы не согласны с конечной суммой, указанной нотариусом, у нас есть право оспорить произведенный рассчет в пятнадцатидневный срок с момента вручения счета-фактуры.

• Практические советы.

Важно помнить, что одна из основных функций нотариуса — правовая помощь сторонам сделки.

Исходя из этого, мы как покупатели вправе формулировать нотариусу любые вопросы, вытекающие из сделки.

К сожалению, как по вине собственно нотариусов, так и нас, покупателей, данная функция не осуществляется ими в полном объеме.

Зачастую при заключении сделок нотариус ограничивается выполнением формальных функций как то идентификация сторон и предмета сделки, не вдаваясь в детали, содержащиеся в договоре.

Поэтому на практике целесообразно еще до визита к нотариусу занять активную позицию и позаботиться о следующем:

• Узнать у нашего агента данные нотариуса, который примет участие в оформлении сделки.
• Связаться с нотариусом. Как правило, сам договор готовится служащими нотариальной конторы (oficial de la notaria), которые смогут предоставить нам черновик договора еще до его подписания для того, чтобы мы могли заранее ознакомиться с содержанием договора и полностью понять его содержание и правовые последствия подписания.
• Проконсультироваться при необходимости у нотариуса о правовых последствиях подписываемого договора заранее, еще до встречи с продавцом в нотариальной конторе.
• В идеале, проконсультироваться о содержании договора и последствиях его подписания у независимого специалиста.

Таким образом, при подписании договора мы не попадем в неловкую ситуацию, когда с одной стороны мы хотим понять через переводчика содержание многостраничного документа, а с другой стороны нас ненавязчиво поторапливают как продавец, так и зачастую наш агент, утверждающий, что все под контролем.

Необходимо помнить, что обязательства, вытекающие из подписанного договора возникают у нас и, подписав договор, чрезвычайно солжно впоследствии доказать недействительность одного из его положений, сославшись на то, что нас не проинформировали о его содержании.

Поэтому не нужно торопиться.

Также, до подписания договора купли-продажи необходимо лично убедиться, что жилье фактически свободно.

Особенно в крупных городах очень распространено явление самовольного захвата собственности, о котором даже продавец может и не знать до подписания договора.

Помимо этого, посетив до подписания договора наш будущий дом, мы сможем убедиться в том, что выбранное нами жилье находится в том состоянии, в котором мы его видели еще при первом визите.

В нашей следующей статье мы расскажем о том, что нежно делать после подписания договора купли-продажи в нотариальной форме.