Что такое нота симпле и как ее чиать?

Юридическая консультация по приобретению недвижимости в ИспанииСегодня я продолжу серию статей, связанных с правовыми аспектами приобретения недвижимости на территории Испании. 

Основной юридический факт, который мы должны проверить при проведении сделки, влекущей переход права собственности на недвижимое имущество — права контрагента в отношении предмета сделки и зарегистрированные ограничения (обременения).

На практике для подверждения полномочий по распоряжению недвижимостью посредник или непосредственно сам собственник предоставит нам следующие документы:

  1. Нотариальный документ, на основании которого у собственника возникло право на распоряжение имуществом (escritura);
  2. Выписку (nota simple ) из Реестра собственности (Registro de la Propiedad).

В чем разница между указанными документами?

В нотариальном документе, на основании которого возникло право на имущество указываются данные на момент заключения сделки собственником.

То есть, в случае, если например право возникло 15 лет назад, данные, которые мы получим из нотариального документа, возможно, не будут соответствовать действительности в связи с тем, что они попросту устарели.

Поэтому всегда, даже если у нас на руках есть копия нотариального документа, рекомендую получить выписку из Реестра.

Из выписки мы сможем получить следующую информацию:

  1. Сведения о правах лица/лиц на указанный объект (titulares);
  2. Сведения о правоустанавливающих документах, на основании которых возникли указанные права (títulos);
  3. Сведения об ограничениях (обременениях) (cargas y gravámenes);
  4. Сведения об осуществленных сделках, но еще не зарегистрированных Реестром (asientos pendientes).

Данную выписку можно заказать напрямую в Реестре либо через многочисленных профессионалов, предоставляющих указанную услугу.

Я вкратце расскажу, как получить выписку самостоятельно, воспользовавшись услугой, предоставляемой Колегией Регистраторов прав собственности (Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España) онлайн, не выезжая в Испанию.

Для этого не нужно регистрироваться, создавая учетную запись, а оплату получения выписки онлайн можно осуществить дебетной или кредитной картой, либо через систему Пэйпал.

Для получения выписки необходимо заполнить формуляр с вашими данными, запрашиваемые по данной ссылке, а также данными объекта, в отношении которого мы хотим получить выписку.

Настоятельно рекомендую запросить у посредника или собственника копию нотариального документа, подтверждающего наличие права распоряжения объектом (escritura). В этом документе содержатся регистрационные данные необходимые для точного определения объекта, в отношении которого мы хотим получить выписку, а именно:

  1. Номер Реестра прав собственности (Registro de la Propiedad nº ), в котором зарегистрированно право;
  2. Регистрационный номер объекта в реестре (finca registral);
  3. Личные данные собственника (datos del titular).

Поиск можно осуществить и на основании адреса объекта, но на практике Реестр зачастую отказывает в выдаче по причине несоответствия адреса.

Уже довольно длительное время Коллегия Регистраторов предоставляет услугу получения выписки помимо испанского, также на английском языке.

Стоимость самой выписки составляет 9 евро, а перевода на английский язык 30 евро, а сроки получения выписки на испанском не превышают 2 дней, в случае, если правильно указаны все данные объекта.

К сожалению, данная услуга не предоставляется на иных языках, поэтому придется надеяться на наше знание испанского или английского.

При получении выписок из других источников (непосредственно от собственника, посредника или представителя собственника) рекомендую особое внимание уделить числу выдачи выписки, так как зарегистрированные обстоятельства (данные собственников, обременения и т.д.) могли измениться.

Так например, у меня на практике бывали случаи, когда понадеявшись на то, что ситуация с объектом не изменилась покупатель принимал во внимание данные, содержащиеся в относительно «старой» выписке, а потому не получал информацию о последних изменениях внесенных в Реестр.

В данном случае речь шла об административном аресте, о котором покупатель узнал лишь когда занялся нотариальным оформлением сделки, поэтому сделку пришлось перенести до решения собственником вопроса об оплате долга и прекращению данного обременения. Сделка, конечно же прошла успешно, однако времени и нервов покупатель потратил много.

Поэтому, настоятельно рекомендую прежде чем заключать какое-либо соглашение, получить указанныу выписку с изучить все юридические факты, указанные в Реестре в отношении заинтересовавшего Вас объекта и при необходимости получить консультацию специалиста.

В случае, если у Вас возникнут трудности с самостоятельным получением выписки, готов осуществить по вашему поручению данные действия, а также устно проконсультировать в отношении данных, указанных в выписке и их правовых последствиях.

Тюхай Н.М.
Практикующий в Испании русскоговорящий юрист-международник, действующий адвокат Барселонской коллегии Адвокатов.
Все статьи.

Speak Your Mind

*