Посетив жилье, мы убедились в том, что это именно то, что искали.
Пришел черед горячо любимой и широко рекламируемой всеми агентствами и юристами правовой проверки приобретаемого жилья, в просторечии — «проверки чистоты недвижимости».
Каково же содержание правовой проверки недвижимости в Испании?
Правовая проверка недвижимости – это процедура формирования объективного представления об интересующем нас объекте инвестирования, в процессе которой проводится юридическая оценка гражданско-правовых, налоговых и административных рисков, связанных с приобретением недвижимости в Испании.
Данная проверка проводится с целью избежать или минимизировать указанные риски.
При правовой проверке приобретаемого жилья в Испании, юристом изучаются следующие составляющие:
- Основания возникновения права собственности продавца. Действительно ли приобретаемый объект принадлежит лицу, которое заявляет, что может нам его продать.
- Наличие ограничений или обременений права собственности и каким образом эти ограничения могут повлиять как на сделку, так и на приобретаемое нами право собственности.
При проведении юридической оценки рисков наш специалист руководствуется следующими факторами:
- Учет интересов покупателя при заключении сделки.
- Проверка законности планируемой сделки.
Проведя указанную проверку мы убедимся в том, что приобретая право собственности, на нас не переходят обязательства предыдущего собственника, вытекающих из факта владения объектом.
На практике при покупке жилья в Испании мы должны убедиться в следующем:
- В отсутствии прав третьих лиц, зарегистрированных в Реестре прав собственности (Registro de la Propiedad).
- В отсутствии невыполненных налоговых обязательств по оплате муниципального налога на владение недвижимым имуществом (Impuesto de bienes inmuebles).
- В отсутствии задолженности в отношениях с товариществом собственников жилья (Comunidad de propietarios).
- В отсутствии невыполненных обязательств, вытекающих из градостроительного законодательства.
- В признании приобретаемого объекта пригодным для проживания.
Права на недвижимое имущество в Испании подлежат обязательной регистрации.
Функция по регистрации этих прав возлагается на Реестры прав собственности (Registros de la Propiedad), органы, зависящие от Министерства Юстиции Испании.
Вся территория Испании разделена на Ипотечные Округа. Каждому округу соответствует свой собственный Реестр, возглавляемый Регистратором.
Данные Реестров публичны, то есть, заинтересованное лицо вправе получить от Регистратора информацию, содержащуюся в Реестре.
Указанная информация предоставляется Регистратором в виде выписки (nota simple informativa) или сертификата (certificación).
В соответствии со ст. 332.5 Декрета от 14 февраля 1947г., утверждающего новую редакцию Ипотечного Регламента nota simple informativa содержит краткую информацию по поводу содержания Реестра в отношении определенного объекта.
Данная выписка носит исключительно информационный характер и не свидетельствует о содержании записей в Реестре.
В свою очередь, сертификат на недвижимое имущество в соответствии со ст. 225 Декрета от 8 февраля 1946 г., утверждающего новую редакцию Ипотечного Закона, является единственным документом, удостоверяющим наличие или отсутствие обременений в отношении недвижимости.
Тем не менее, на практике для определения наличия или отсутствия обременений в отношении интересующего нас объекта мы узнаем из nota simple.
Для получения выписки необходимо располагать идентификационными данными из Реестра (обычно это регистрационный номер объекта (numero registral de la finca илиIDUFIR, Identificador Único de Finca Registral, имя или наименование собственника и в худшем случае точный адрес объекта).
По этой ссылке Вы сможете самостоятельно запросить выписку по интересующему Вас объекту на сайте Ассоциации Регистраторов прав собственности Испании. Стоимость nota simple не превышает 10 евро, а certificado нам обойдется в 30-40 евро.
Получив выписку мы удостоверимся, является ли лицо, которое мы считали продавцом собственником приобретаемого объекта, и зарегистрированы ли в Реестре какие-либо вещные права третьих лиц в отношении приобретаемого жилья.
В частности, в Реестре могут быть зарегистрированы следующие вещные права:
- Узуфрукт (usufructo) — вещное право пользования чужим имуществом с правом присвоения доходов от него.
- Сервитут (servidumbre) — ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях.
- Цензива (censo) — вещное наследуемое отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату в пользу собственника.
- Суперфиций (derecho de superficie) — вещное право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу.
- Залог или ипотека (prenda o hipoteca).
- Антихрез (anticresis) — специфическая форма залога, при которой залогодержатель имеет право извлекать выгоду из залога вместо взимания процентов с должника.
- Право преимущественного приобретения (derechos de retracto y tanteo).
Помимо этого в Реестр вноятся записи об аресте или запрете совершать сделки с имущестом (anotaciones preventivas).
Данные записи являются последствием решения судебных или государственных органов, ограничивающих право собственника на совершение сделок с имуществом.
Также необходимо иметь ввиду, что в соответствии со ст. 1 Королевского Декрета 1093/1997 в Реестр вносятся записи о существовании градостроительных документов, модифицирующих территорию объекта или вещные права в отношении объекта (градостроительные ограничения).
Тем не менее, наиболее достоверную информацию о градостроительных планах муниципалитета в отношении недвижимости мы можем узнать напрямую в соответствующем департаменте муниципального образования, в котором мы собираемся приобрести объект.
Помимо проверки наличия ограничений права собственности, зарегистрированных в Реестре, нам необходимо знать, что в соответствии со ст. 64 Королевского Законодательного Декрета 2/2004, регулирующего финансы органов местного самоуправления в случае перехода права собственности на недвижимое имущество, настоящий собственник данного имущества отвечает по обязательствам по оплате налога на недвижимое имущество, которые не выполнил предыдущий собственник.
То есть, если мы приобретя имущество в Испании, не убедились в том, что предыдущий собственник уплатил должным образом налог на недвижимое имущество (impuesto sobre bienes inmuebles, IBI), то, в случае существования задолженности, налоговые органы вправе требовать от нас выполнения указанного обязательства.
Данная ответственность субсидиарна, то есть налоговые органы вправе требовать исполнения данного обязательства собственником имущества только в случае неплатежеспособности предыдущего собственника, который не уплатил указанный налог.
Выполнение обязательства по оплате налога на недвижимое имущество подтверждается сертификатом, выданным компетентными налоговыми органами. По общему правилу данный сертификат выдается бесплатно.
Следует знать, что, в случае если мы не позаботились выяснить до подписния договора факт выполнения обязательств по оплате указанного налога, об этом позаботится нотариус при заключении договора купли-продажи, запросив у налоговых органов соответствующий сертификат.
В частности, нотариус при подписании сделки обязан проинформировать нас о:
- Общую сумму неоплаченного налога.
- Существование субсидиарной налоговой ответственности.
В случае, если выбранное нами жилье входит в состав многоквартирного дома, мы должны удостовериться в том, что продавец оплатил расходы на содержание и ремонт общего имущества.
Так ст. 9.1.е) Закона 49/1960 устанавливает ответственность собственника жилья в отношении задолженности по платежам расходов на содержание и ремонт общего имущества. В
частности, товарищество собственников жилья, в случае существования задолженности по оплате, вправе требовать от настоящего собственника оплату обязательных платежей, которые не были внесены предыдущим собственником.
При этом, товарищество вправе требовать оплату задолженности за трехлетний период, предшествующий году, в котором мы подписали договор купли-продажи, плюс задолженность в период с января по месяц, в котором мы подписали договор купли-продажи.
То есть, если мы подписали договор в сентябре 2013 г., и продавец с февраля 2008 г. не оплачивает ТСЖ расходы на содержание и ремонт общего имущества, то ТСЖ вправе требовать от нас задолженность начиная с января 2010 года до сентября 2013 года.
Законом устанавливается, что продавец обязан предоставить справку, о том, что не существует задолженности в отношении оплаты расходов на содержание и ремонт.
Данная справка выдается лицом, осуществляющим секретарские функции ТСЖ, которое несет личную ответственность за точность её содержания. Выдается она бесплатно.
Нотариус не вправе оформить договор купли-продажи, если продавец не предоставит указаную справку.
Тем не менее, мы вправе освободить продавца от предоставления указанного документа.
Ст. 19.1 Королевского Законодательного Декрета 2/2008, утверждающего сводный текст закона о земле устанавливает, что при переходе права собственности также происходит переход обязательств, вытекающих из градостроительного законодательства.
Юридическая ситуация с точки зрения выполнения собственником указанных обязательств отражается в соответствующем сертификате (cédula urbanística или certificado de aprovechamiento urbanístico).
Данный документ запрашивается в градостроительном комитете (departamento de urbanismo) соответствующего муниципалитета.
Из содержания данного документа мы узнаем не только градостроительную квалификацию приобретаемого объекта, но и сможем узнать о муниципальных градостроительных планах в отношении близлежащих к выбранному объекту территорий.
Пошлина за выдачу указанного сертификата устанавливается соответствующим муниципальным образованием, на практике не превышая 100 евро.
В заключение, продавец обязан предоставить нам при покупке документ, удостоверяющий факт пригодности жилья к проживанию (cedula de habitabilidad).
Содержание и порядок выдачи этого документа регулируется законодательством автономных сообществ.
Тем не менее, предназначение этого документа, его содержание и порядок выдачи типичны по всей Испании.
Цель данного документа, выдаваемого уполномоченным государственным органом — подтердить факт пригодности жилья к проживанию на основании изучения планировки, сотояния здания, систем комунального снабжения и т.д.
Данный документ обязателен для подключения к системе комунальных услуг, продажи или аренды нашего жилья.
Стоимость получения этого документа составляет около 100-150 евро и, как правило, включает муниципальную пошлину и стоимость технического заключения, на основании которого принимается административное решение о признани жилья годным к проживанию.
В большинстве случаев указанные документы наш агент может запросить напрямую у собственника. Как правило, их содержание не представляет повышенной правовой сложности.
Тем не менее, представляется целесообразным проконсультироваться со специалистом в отношении правовых последствий, вытекающих из содержания указанных документов.
Лишь проанализировав их содержание, мы с уверенностью сможем рассчитывать на то, что приобретаемое нами право собственности не ограничено правами третьих лиц.
Тюхай Н.М. Адвокат Все статьи.
Speak Your Mind