Как купить жильё в Испании? Налоги.

money-home-euroКакие налоги мы должны будем заплатить при покупке жилья в Испании? Налогообложение операции зависит от того, у кого мы это жилье покупаем.


 

  • Налогообложение купли-продажи на первичном рынке.

При покупке жилья на первичном рынке Испании возникает обязанность оплаты двух налогов:

  • налог на добавленную стоимость (impuesto sobre el valor añadido).
  • налог на документированные юридические действия (impuesto sobre actos jurídicos documentados).

 

  • Налог на добавленную стоимость.

В соответствии со ст. 4 Закона 37/1992 Закона о налоге на добавленную стоимость объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров на территории Испании, осуществленные предпринимателями в рамках их предпринимательской деятельности.

Таким образом объектом налогообложения являются операции купли-продажи недвижимого имущества на территории Испании, осуществленные предпринимателями.

В этот разряд попадут операции купли-продажи осуществленные на первичном рынке недвижимости, например, при покупке жилья непосредственно у застройщика.

Ставка налога на добавленную стоимость составляет по состоянию на 27 августа 2013 года (ст. 91 Закона 37/1992):

  • 10 % от стоимости покупаемого жилья по общему правилу.
  • 4 % от стоимости жилья, определенного администрацией как жилье социальной защиты (vivienda de protección oficial).

При этом мы должны иметь ввиду, что налоговая ставка в 10 % применяется при покупке с жильем не более 2 парковочных мест. Покупка третьего парковочного места или гаража облагается налогом со ставкой в 21 %.

Налоговая база определяется как стоимость приобретаемой недвижимости. На практике, при приобретении недвижимости от застройщика, в стоимость приобретаемого жилья уже включается сумма НДС.

Тем не менее, во избежание недобросовестных рекламодателей, этот момент стоит прояснить отдельно.

 

  • Налог на документированные юридические действия.

Помимо НДС при покупке жилья на первичном рынке мы должны будем заплатить налог на документированные юридические действия.

Объектом налогообложения этого налога является в соответствии со ст. 28 Королевского Законодательного Декрета 1/1993 подписание договора купли-продажи в нотариальной форме.

Данный налог является налогом автономных областей, поэтому его ставка определяется в зависимости от того, в какой области мы покупаем жилье.

В Андалусии по общему правилу ставка составляет 1,5 % (ст. 27 Законодательного Декрета Андалусии 1/2009), на Канарских островах — 0,75 % (ст. 36 Законодательного Декрета Канарской автономной области), в Каталунии — 1,5 % (ст. 7 Закона Каталунии 21/2001) и 1,2 % на Балеарских островах.

Налоговая база определяется как стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, подписанном в нотариальной форме.

Необходимо помнить, что каждая автономная область самостоятельно регулирует налоговые льготы.

Так, автономным законодательством предусматриваются налоговые льготы при приобретении жилья для постоянного проживания, при приобретении жилья лицами до 35 лет или при приобретении жилья инвалидами.

Поэтому, мы должны проконсультироваться в отношении определения суммы налога со специалистом.

 

  • Налогообложение купли-продажи на вторичном рынке.

Во всех остальных случаях, когда факт перехода права собственности на жилое недвижимое имущество не облагается НДС, мы должны будем оплатить налог на возмездную передачу имущества (impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas).

Налоговая база указанного налога определяется как действительная стоимость (valor real) передаваемого объекта.

Налоговая ставка указанного налога определяется автономными областями Испании.

Так по общему правилу в Андалусии ставка налога при приобретении жилья стоимостью менее 400.000 евро ставка составляет 8 %, в Каталунии 10 %, 6,5 % на Канарских островах (ст. 31 Законодательного Декрета 1/2009) и 8 % при приобретении недвижимости стоимостью до 400.000 евро на Балеарских островах.

Как и в случае расчета налога на документированные юридические акты, необходимо помнить о наличии налоговых льгот, предоставляемых при покупке жилья для постоянного проживания, при приобретении жилья лицами до 35, инвалидами и многодетными семьями.

 

  • Другие налоги.

Помимо указанных случаев, мы должны знать, что при продаже недвижимости возникает обязанность оплатить налог на повышение стоимости городских земель (impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana).

В соответствии со ст. 104 Королевского Законодательного Декрета 2/2004 объектом налогообложения является повышение стоимости городских земель, выявленное в результате передачи права собственности на указанные земли.

Данный налог отнесен к компетенции местных властей и его ставка определяется в соответствии с нормами того муниципалитета, где мы приобретаем недвижимость.

В соответствии со ст. 106 при совершении возмездных сделок к ним относится и купля-продажа налогоплательщиком является бывший собственник (продавец).

Однако, необходимо иметь ввиду что сторонами в договоре купли-продажи может быть предусмотрено, что сумму данного налога должен заплатить покупатель.

Тем не менее, если мы покупаем нашу недвижимость у предпринимателя (застройщик, девелопер и т.д.), то налогоплательщиком всегда является продавец.

В соответствии со ст. 89.3.с) Королевского Законодательного Декрета 1/2007, утверждающего основы законодательства о защите прав потребителей являются недействительными положения в договоре, обязывающие потребителя оплачивать налоги, которые в соответствии с законом обязан платить предприниматель.

Также необходимо помнить, что если мы приобретаем недвижимость у собственника нерезидента, то в соответствии со ст. 106.2 Королевского Законодательного Декрета 2/2004 налогоплательщиком являемся мы (покупатели).

 

Тюхай Н.М.
Адвокат
Все статьи.

Comments

  1. Огромное спасибо вам за интересную и полезную информацию . Буду рад иметь с вами дело….

Speak Your Mind

*