Как купить жилье в Испании? Перевод денег и платёж.

После подписания договора задатка у нас, как правило, возникнет вопрос, как провести оплату по договору задатка и договору купли-продажи?

Как правило, оплата по договору купли-продажи осуществляется с использованием банковского счета (cuenta corriente), открытого нами в испанском банке (banco) или сберегательной кассе (caja de ahorros). Схематически, операция проста. Мы открываем счет, переводим на него деньги и оплачиваем цену собственнику-продавцу.

Для осуществления этой схемы на практике, нам необходимо знать, что данный процесс регулируется как испанским, так и российским законодательством.

• Положения российского законодательства.

Ст. 12 Федерального закона от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» устанавливает, что резиденты РФ открывают без ограничений счета (вклады) в иностранной валюте и валюте Российской Федерации в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации.

При этом, после открытия банковского счета в Испании мы обязаны уведомить налоговые органы по месту нашего  учета об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении их реквизитов.

Уведомление производится не позднее одного месяца со дня соответственно открытия (закрытия) или изменения реквизитов таких счетов.

Мы вправе переводить на свои счета, открытые в испанских банках, средства с наших счетов в уполномоченных банках РФ или других своих счетов, открытых в банках за пределами территории РФ.

При этом закон не устанавливает ограничений в суммах переводов.

Тем не менее, необходимо иметь ввиду, что при первом переводе ваш российский банк обязан потребовать предъявление уведомления налогового органа по месту вашего учета об открытии счета в Испании с отметкой о принятии указанного уведомления.

Стоит не забывать, что законом предусматривается возможность переводов физическими лицами-резидентами со своих счетов, открытых в уполномоченных банках РФ, в пользу иных физических лиц-резидентов, являющихся их супругами или близкими родственниками (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой, внуками и др.), на счета указанных лиц, открытые в банках, расположенных на территории Испании.

При этом, при переводе денег из России в Испанию указанным родственникам не требуется предоставлять в банк уведомление налогового органа, как при переводе самому себе.

Также разрешены прямые переводы на счета третьих лиц резидентов других государств, так, например, с российского счета Вы вправе оплатить услуги профессионалов без предварительного перевода на свой испанский счет.

Следует помнить, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 79-ФЗ «О запрете отдельным категориям лиц открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами»  запрещается открывать и иметь счета (вклады), в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации лицам, замещающим (занимающим) государственные должности Российской Федерации.

• Положения испанского законодательства.

На испанские кредитные учреждения в соответствии со ст.2  испанского Закона 10/2010 «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» распространяются обязательства, связанные с исполнением положений этого закона.

В частности, до приема на обслуживание банк обязан идентифицировать клиента, установив следующие сведения:

• Личные данные.
• Идентификационный номер иностранца (NIE).
• Сведения об источнике доходов.

Помимо этого, в обязанность испанских кредитных учреждений входит обязательство по контролю за подозрительными операциями.

В число подозрительных операций в соответствии со ст. 5.2.с) подпадают операции, проводящиеся с использованием юрисдикций оффшор.

Список юрисдикций, которые подпадают под это определение, определен в ст. 1 Королевского Декрета 1080/1991.

В данный список по прежнему, не смотря на подписание договоров о сотрудничестве в области обмена налоговой информации, входит горячо многими нами любимая Республика Кипр.

Испанские кредитные учреждения обязаны устанавливать внутренние протоколы контроля подозрительных операций.

Поэтому, список документов, которые потребует от нас испанское кредитное учреждение для открытия банковского счета и для проведения операций, в каждом учреждении различны.

Тем не менее, по общему правилу запрашиваются следующие документы:

• Документы, удостоверяющие личность.
• Идентификационный номер иностранца (NIE).
• Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ).
• Справки об источниках дохода.
• Договор задатка.
• Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.

Ни законом, ни в нормативными документами, развивающими его положения, кредитным учреждениям не предоставляется право на отказ в проведении подозрительной операции.

Тем не менее, на практике, когда при переводах используются схемы, в которых задействованы структуры, зарегистрированные в юрисдикциях оффшор, кредитные учреждения начинают ставить «палки в колеса».

Поэтому, для того, чтобы не усложнять проведение платежей, полезно уже при открытии счета выполнить следующие рекомендации:

• Общаться с учреждением, которое будет обслуживать наш счет лично и напрямую, избегая доверенных лиц.
• Указать, что счет будет использован для проведения платежей по операции купли-продажи.
• Предоставить учреждению документы, предоставляющие информацию о наших доходах и их источниках.
• Проработать схему, в которой для проведения платежа не будут использованы юрисдикции оффшор.

• Осуществление платежа при подписании договора купли-продажи.

Одновременно с заключением договора купли-продажи в нотариальной форме мы произведем оплату цены приобретаемой недвижимости.

На практике такой платеж осуществляется банковским чеком (cheque bancario) , который в свою очередь является:

• Гарантированным (cheque certificado или conformado) — кредитное учреждение-плательщик (наш банк) гарантирует оплату чека собственнику.
• Именным (nominativo) — это чек на определенное лицо (собственник в нашем случае).
• Кроссированным (barrado или cruzado) — не может быть непосредственно обменян на наличные деньги, его оплата производится только через кредитное учреждение.

В соответствии со ст. 177 Декрета от 2 июня 1994 г., утверждающего Регламент по организации и правовому регулированию Нотариата, данные чека, которым мы производим оплату по договору купли-продажи, указываются нотариусом в договоре В нашей следующей статье мы расскажем непосредственно о заключении договора купли продажи.