Что является самым сложным при покупке жилья в Испании?
Кто-то скажет: «Найти среди огромного предложения на любой вкус и цвет то, что именно мы ищем.»
Тем не менее это совсем не так. Вдумаемся.
Большинство из нас, интересующихся покупкой жилья в Испании, сделаем это в первый раз. В первый раз откроем банковский счет в далеком испанском банке. Многие это сделаем по доверенности. Переведем на этот счет значительную сумму денег.
Впоследствии, после подписания уймы документов на незнакомом для многих нас языке, переведем эти деньги на счет тоже в общем-то незнакомого нам человека, который тоже скорее всего не говорит с нами на одном языке. Но, как говорится, не всё так страшно.
Здесь нам на помощь придут как отечественные так и испанские фирмы и предприниматели, готовые подобрать и показать недвижимость, а также помочь оформить сделку «ключ в руки».
Теперь ответим на поставленный в начале статьи вопрос ещё раз. Что является самым сложным при покупке жилья в Испании?
Правильно — выбор агента, лица, словам которого нам не раз придется довериться.
Так как же выбрать агента в лавине информации, обрушивающейся на нас через интернет?
Как урегулировать отношения с нашим доверенным лицом для того, чтобы избежать в дальнейшем споров?
Далее мы рассмотрим наиболее важные вопросы, возникающие при выборе агентства:
- Выбор агента. С кем мы имеем дело?
- Какие услуги предоставляет агент?
- Как урегулировать отношения с агентом?
- Каковы полномочия агента?
В случае, если мы имеем дело с испанским агентством, то нам необходимо знать, что в ст. 2 Королевского Закона-Декрета 4/2000 устанавливает свободу занятия посреднической деятельности на рынке недвижимости Испании.
Точно так же дело обстоит и в России. Первоначально риэлтерская деятельность регулировалась в Положении о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407. Но в 2002 г. данное положение утратило силу, и риэлтерская деятельность была либерализирована de facto.
Таким образом, посреднической деятельностью как на российском, так и на испанском рынке недвижимости могут свободно и без лицензирования заниматься как частные предприниматели, так и юридические лица.
Поэтому, при выборе агента мы должны четко определиться с:
- Его организационно-правовой формой (имеем ли мы отношения с частным предпринимателем или же с юридическим лицом) и адресом, как юридическим, так и фактическим.
- Регистрационными данными, в случае, если мы дело имеем с юридическим лицом.
Тем не менее, риэлторская деятельность в некоторых автономных сообществах Испании строго регламентирована.
Существуют реестры агентов по недвижимости, и риски, связанные с осуществлением деятельности агента застрахованы.
Так в Каталонии, минимальный годовой страховой риск агента, осуществляющего свою деятельность через интернет составляет 1 млн. евро (Декрет 12/2010, Decret 12/2010).
Помимо этого, до вступления в силу Королевского Закона-Декрета для занятия посреднической деятельностью было необходимо состоять в соответствующей Коллегии агентов недвижимого имущества (Colegio de agentes de la propiedad inmobiliaria).
Статус агента недвижимого имущества (agente de la propiedad inmobiliaria, API) регулируется Декретом 3248/1969, положения которого действуют на настоящий момент.
Факт работы с должным образом зарегистрированным агентом добавит нам гарантии благополучного исхода предстоящей сделки, а факт наличия страховки гарантирует наше право на возмещение вреда, вытекающего из виновных действий агента.
Поэтому, до того, как начать работу с выбранным нами агентством, стоит прояснить следующие моменты:
- Реквизиты агентства (организационно-правовая форма).
- Полномочия агента (представитель собственника-продавца или же другого агентства).
- Регистрация и лицензирование деятельности агента (в случае, если занятие деятельностью регламентируется).
- Какие услуги предоставляет агентство?
Информационные услуги. Это наиболее распространенный вид услуг, предоставляемых агентством.
Их суть заключается в сборе, анализе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости Испании и предоставлении нам возможных вариантов сделок.
Мы, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с помощью агента заключим сделку.
Услуги агента в данном случае сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как сопровождение и показ клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, подготовка трансфера и т.п.
Консультационные услуги. Очень распространенный вид услуг. Заключается в предоставлении нам различного рода консультаций по вопросам, относящихся к объектам недвижимости в Испании.
Данные консультационные услуги охватывают целый спектр смежных с риэлторской деятельностью сфер:
- Юридические консультации (сопровождение сделки и проверка недвижимости).
- Технические консультации (проверка технического состояния объекта).
- Экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность инвестиции и т.д.).
- Финансовые консультации (вопросы финансирования приобретения объекта).
Лучше ещё до начала работы прояснить, перечень услуг, предоставляемых агентством, а также условия их предоставления.
Тем не менее, мы должны иметь ввиду, что эти услуги не являются обязательными и мы вправе поручить осуществление указанных действий, в особенности тех, которые требуют специальных знаний, профильному специалисту (ипотечному брокеру, архитектору или юристу).
- Как урегулировать отношения с нашим агентом?
Мы должны помнить, что зачастую в цепочке продавец-покупатель принимают участие несколько агентов-посредников.
Поэтому особое внимание следует обратить на закрепление наших обязанностей в выбранного агентства.
Как правило, наши обязательства в отношении агента будут урегулированы в договоре о возмездном оказании услуг.
В соответствии с этим договором, агент обязуется по нашему заданию оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а мы обязуемся оплатить эти услуги.
Исходя из сути договора, при его заключении мы должны обратить особое внимание на следующие элементы:
- Предмет договора — перечень предоставляемых агентом услуг.
- Стоимость оказываемых услуг.
- Обязанности агента.
- Обязанности клиента.
Не стоит стесняться запросить у агента копию данного договора до начала работы с ним.
Если агент не располагает копией договора или работает на основе устных договоренностей (да, на рынке есть и такие профессионалы), стоит настоять на оформлении отношений в письменном виде.
Таким образом, как мы, так и агент, наше доверенное лицо в Испании, сможем избежать разногласий при определении достигнутых договоренностей.
Очень важно помнить, что комиссионное вознаграждение за непосредственно продажу объекта по общему правилу оплачивается продавцом и для нас уже включается в стоимость приобретаемого жилья.
Тем не менее, для того, чтобы избежать споров как по поводу стоимости самого объекта, так и по поводу оплаты комиссионного вознаграждения агента, стоит прояснить этот момент заранее.
Оптимальным представляется прямо указать в договоре с агентством на кого возлагается (на продавца или покупателя) и в какой момент возникает право на получение комиссионного вознаграждения за продажу.
Настоятельно рекомендуем прояснить этот момент до принятия каких либо обязательств и, тем более, до подписания каких либо документов.
Агентство — посредник между покупателем и продавцом.
В связи с этим при выборе агента очень важно помнить следующее:
- Полномочия агентства производны от наших собственных полномочий и их объем зависит от предмета того поручения, которое даем мы агенту, когда заключаем с ним договор.
- Агентство, не являясь собственником объекта, для подписания договора купли-продажи должно иметь соответствующие полномочия, предоставленные собственником-покупателем.
- Для подтверждения полномочий на распоряжение объектом и его продажу в частности, мы можем запросить у агента либо соответствующую доверенность, либо поручение на продажу в письменном виде (mandato de venta)
- По общему правилу, право на получение комиссионного вознаграждения у агента возникает в момент заключения договора купли-продажи.
Исходя из указанного, мы вправе дать агенту любое законное поручение вплоть до права подписания договора купли-продажи от нашего имени.
Тем не менее, стоит помнить, что объем предоставленных полномочий должен быть прямо пропорционален уровню доверия между нами и нашим агентом.
Разумным представляется подписание всех документов лично в присутствии юриста и переводчика.
Самое главное — чётко оформить отношения с нашим агентом, для того, чтобы избежать споров при определении обязанностей сторон.
После того, как мы выбрали агента, урегулировали условия сотрудничества с ним, и он в свою очередь предоставил нам подборку предложений в соответствии с указанными нами параметрами, пришло время посещения объекта.
О чём мы должны позаботиться ещё до поездки в Испанию, какие документы запросить у нашего агента или собственника и что делать во время первого визита мы расскажем в нашей следующей статье.
Тюхай Н.М. Адвокат
Speak Your Mind