Как купить жилье в Испании? Договор задатка.

Проверив наш объект на факт отсутствия обременений и убедившись в том, что мы не покупаем «кота в мешке», пришло время обеспечить подписание договора купли-продажи.

Распространенной практикой при покупке жилья в Испании является подписание договора задатка (contrato de arras penitenciales).

• Определение договора задатка (arras penitenciales) и правовые последствия его подписания.
• Содержание договора задатка. Contrato de arras penitenciales.
• Смежные договорные фигуры. Contrato de arras confirmatorias.
• Полезные советы.

• Определение договора задатка (arras penitenciales) и правовые последствия его подписания.

Положения договора задатка регулируются в ст. 1.454 Гражданского Кодекса Испании.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая нами в счет причитающихся с нас по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Договор задатка заключается в простой письменной форме до заключения договора купли-продажи.

Таким образом, задаток обеспечивает исполнение основного договора — договора купли-продажи. Последствия неисполнения основного договора при этом различны для продавца и покупателя.

Если договор купли-продажи не исполнен по нашей вине (то есть по вине покупателя), то задаток останется у собственника (продавца).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец-собственник), то она обязана уплатить другой стороне (нам, то есть покупателю) двойную сумму задатка.

Например, подписав договор задатка, мы передали собственнику 5.000 евро. После подписания договора задатка и до подписания договора купли-продажи мы нашли другой объект, который нам понравился больше.

Если мы откажемся от подписания договора купли-продажи первого объекта, то собственник праве оставить у себя сумму задатка, и мы потеряем эту сумму без права требовать её обратно.

В случае, если, например, собственник передумал после подписания с нами договора задатка и не заключил с нами договор купли-продажи в установленный срок, то мы вправе требовать от него уплатить двойную сумму задатка.

• Содержание договора задатка (arras penitenciales).

Договор задатка (contrato arras penitenciales) как правило содержит следующие положения:

• Стороны договора купли-продажи.
• Предмет договора купли-продажи.
• Цена договора купли-продажи.
• Распределение расходов по подписанию договора купли-продажи.
• Срок подписания договора купли-продажи в нотариальной форме.

Размер задатка устанавливается сторонами договора. На практике эта сумма колеблется от 5 до 15 % от суммы договора купли-продажи.

• Смежные договорные фигуры. Contrato de arras confirmatorias.

Очень важно разграничить последствия подписания собственно договор задатка (arras penitenciales) от последствий подписания смежной правовой фигуры — contrato de arras confirmatorias.

Как правило в подписываемом нами договоре будет прямо указано, с какой правовой фигурой мы имеем дело и каковы правовые последствия неисполнения основного договора купли-продажи одной из сторон.

Тем не менее, полезно знать, что в случае невыполнения договора arras confirmatorias покупателем, собственник вправе оставить у себя сумму задатка и помимо этого потребовать возмещения ущерба, причиненного неисполнением основного договора.

Если же договор не исполнен по вине продавца, то мы вправе требовать либо его исполнение, либо возврат внесенного задатка и возмещение причиненного ущерба.

• Полезные советы.

Учитывая разницу в правовых последствиях неисполнения рассмотренных договорных фигур, чрезвычайно важно ещё до подписания договора и вручения задатка четко представлять, какой именно тип договора мы подписываем, и каковы правовые последствия его неисполнения.

В заключение, важно помнить, что если мы собираемся финансировать часть покупки за счет заемных средств, целесообразным является отражение данного факта в договоре задатка с указанием последствий непредоставления заема.

То есть, при подписании договора задатка целесообразно указать, что в случае, если мы в итоге не получим необходимое финансирование, продавец вернет нам уплаченную в счет задатка сумму.

Подписав договор задатка, как правило перед нами встает вопрос о переводе денежных средств на территорию Испании для оплаты суммы договора купли-продажи.

Вопрос правового регулирования движения денежных средств мы рассмотрим в нашей следующей статье.