Три основные ошибки при покупке недвижимости в Испании

Сегодня я расскажу о трех основных и наиболее распространенных ошибках, которые допускают наши соотечественники при приобретении недвижимости в Испании.

Сразу оговорюсь, что не претендую на звание истины в последней инстанции, а все что Вы прочитаете далее основано на личном опыте, полученном в процессе консультаций по вопросам, возникающим у моих клиентов.

Как я рассказывал в предыдущих статьях, на практике покупка недвижимости в Испании связанна с подписанием предварительного договора, оформляемого в простой письменной форме.

На практике указанный документ является ничем иным как договором задатка.

В указанном договоре стороны определяют срок, в течение которого будет подписан договор купли-продажи в нотариальной форме.

Невыполнение обязательства подписания договора в нотариальной форме в указанный сторонами срок является достаточным основанием для того, чтобы сторона, выполнившая свои обязательства могла предъявить требование о возвращении суммы задатка в двойном размере (в случае, если сделка не состоялась по вине собственника) или же о расторжении договора с оставлением суммы задатка у продавца (в случае, если сделка не состоялась по вине покупателя).

Согласитесь, последствия невыполнения обязательства подписания договора в нотариальной форме для покупателя довольно серьезные.

Однако, подписывая договор задатка, многие покупатели не задумываются о том, что крайняя дата для подписания договора купли-продажи, как говорится, не за горами.

Зачастую, лишь после подписания договора задатка, покупатели задумываются о том, каким образом выполнить свое основное обязательство — оплата цены по договору.

ОШИБКА №1.

Ситуация следующая. Для оплаты цены по договору покупатель прибегает к банковскому финансированию. Здравый смысл подсказывает, что данный вопрос следует решить ещё до подписания договора задатка.

Однако, как ни странно, зачастую покупатель приступает к решению вопроса финансирования сделки после подписания договора задатка.

То есть, приняв на себя обязательство оплаты основной суммы по сделке в установленный срок, обращаются в банк, который, прежде чем решить положительно вопрос о предоставлении займа, должен изучить риски, связанные с оформлением ипотечного кредита.

В этот момент выясняется, что заем банк для оплаты стоимости недвижимости давать не собирается, договор задатка подписан, время для подписания сделки в нотариальной форме истекает, а денег нет.

Сразу предупрежу. Если стороны в договоре не договорились об обратном, факт отказа банка от финансирования сделки не является обстоятельством, освобождающим покупателя от выполнения обязательств, принятых в соответствии с договором задатка.

Поэтому, прежде чем подписать договор задатка, решите вопрос с финансированием, или же на худой конец, включите в договор задатка условие о том, что в случае если кредитное учреждение откажет в предоставлении займа, то покупатель вправе получить внесенную сумму обратно.

ОШИБКА №2.

Опять же не секрет, что покупатели из стран бывшего Советского Союза хранят активы в кредитных учреждениях в юрисдикциях, признаваемых в Испании офшорами.

В одной из следующих статей расскажу о том, какие юрисдикции признаются офшорами в соответствии с испанским законодательством.

Политика испанских банков в области противодействия отмывания доходов, полученных преступным путем (да, да, Вы не ослышались, даже если это ваши кровно заработанные, перевод, например из Гон-Конга будут рассматривать как «подозрительную операцию»), ставит зачастую непреодолимые барьеры на пути ваших средств в Испанию.

Поэтому, еще до подписания сделки убедитесь в том, что наша схема проводки средств в Испанию не подпадет под зоркое око контрольных органов нашего банка, и средства беспрепятственно попадут на наш испанский счет, откуда мы потом и оплатим стоимость в рамках нотариального договора купли-продажи.

ОШИБКА №3.

Ну и наконец самая распространенная ошибка — обращение к юристу, специализирующемуся на сопровождении сделок с недвижимостью после подписания договора.

Дабы не навлечь на себя праведный гнев коллег-посредников, работающих на рынке недвижимости в Испании, спешу заверить, что большинство сделок с недвижимостью проходят без участия юриста, и квалифицированный добросовестный посредник должным образом проинформирует Вас о правовых последствиях подписания договора задатка.

Однако, согласитесь, что из песни слов не выкинешь. Подписав договор, даже самый квалифицированный юрист не сможет изменить его содержание и, соответственно, наши обязанности, без согласия на то продавца.

Поэтому, если у Вас возникли сомнения, обратитесь к юристу, и, по возможности, сделайте это еще до подписания договора.

Поверьте, если сравнивать с последствиями невыполнения обязательств, вытекающих из договора задатка, стоимость подобных консультаций невелика и поможет Вам более объективно оценить правовые последствия подписания документов.